雪贝 | 一场暂未落地的大劫

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雪贝 | 一场暂未落地的大劫

这是雪贝财经的第178篇原创文章

一场暂未落地的大劫

作者:老胡

策划:贝姐


最近几天,哈佛大学的肯尼斯·罗格夫教授又为中国的房地产业操心了。他和两位华人助理合著了一篇报告,用复杂的模型和数据得出了一个中国老百姓都明白的道理:

房地产绑架了中国经济。

20年前,罗格夫教授就发表过类似的观点,他对中国房价走势发出了危言耸听的预测。但那一次,中国开发商们用十几年的时间教会了他如何正确的做学问。

这一次,他的观点更精确了。这份报告认为房地产和相关行业对中国GDP的贡献是29%,如果房地产行业投资收缩20%,将拖GDP增长5%到10%的后腿,而如今这种如果已到峰值。

近一个礼拜,中国房地产商的财务总监们确实都被一个传言搞得很焦虑。准确地说,这个传言在疫情发生之前的1月中旬就已经在金融机构间传出。只是,那时候并没有多少人相信这种一刀切的监管政策会是真的。

传言是针对房企有息债务增长的“三道红线”和“四种颜色”。

“三道红线”是:第一,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二,房企的净负债率不得大于100%;第三,房企的“现金短债比”小于 1 倍。

每一条红线都是房企的生命线啊!

“四种颜色”是:如果“三线”均超出阈值则被列为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值则为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;只有“一线”超出阈值则为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

对于个别激进拿地的高危房企还另有监管手段。

我们查了一下克尔瑞2019年排名前50的房企,落到红色档的有两家,橙色的有10家,黄色的有6家。

然而,即使是落到绿色档,有息负债的年增速也不能超过15%。而我们找出中国房企排名前十的2019年半年报,会发现其有息负债同比平均增速接近43%;如果扩大到排名前二十的房企,这一增速也接近33%。

但是,有息债务绝对总规模中的超过60%来自房企中的前十名,排名在后的房企有息负债增速虽然较快,但在绝对总规模中的占比不到40%。

一些房企庞大的债务规模在疫情爆发之前就曾让监管层警惕,有两家房企被点名警告,要求必须降低负债规模和负债率。

在上市房企中,2019年有息负债增速最高的前三名是中国奥园、大悦城,中交地产,分别达到了62%、56%、50%。


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40家房企截至2019年末剔除预收款后的负债率

数据来源:wind

简单地说,如果最高增速控制在15%,这意味着,没有任何一家房企能够再举债扩张,更要命的是借新还旧的活路被堵死了,依靠销售回款几乎成了仅存的活水。

对于相当数量的房企,这无疑是一场大劫。

当然,以上的一切都是建立在这一监管政策是属实的。这一系列监管政策的源头被外界描述为“央行出台三四五规则”,但是,央行并不决定商业银行的贷款行为,更谈何出台规则?

从我们了解的信息来看,一刀切的政策目前在金融机构并未实际落地,也并无机构确认已收到了实际文件,同时,其中最为关键的是究竟如何认定有息负债规模也并无细则。

和以前相比,目前房企的重要融资渠道中非标、海外债、和 ABS 监管仍然相对严格,并无变化。


但房企增加隐性负债的渠道依然畅通,房企让有息负债出表的方式也并未堵住。

当然,针对房企的融资收紧已是事实,毕竟上半年尤其是一季度,房企融资成本降低,以公司债为主的融资渠道大幅开闸,开发贷也同比大幅增长。

很多房企都抓住了这难得的窗口期,助推高溢价拿地的势头重新抬头。

当时就有住建委的领导说了:个别城市房价涨得像脱缰的野马。

最后,让我们一起来学习领导最近的讲话,他总结了近几年去杠杆行动已完成的十大重大成效,排在第八位的是“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”;现阶段的八大重要工作中,排在第四位的是:


“防止高风险影子银行反弹回潮”。


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